Если все предельно упростить и кратко изложить суть указанной области налогового законодательства до 2016 года, то это будет выглядеть так:

   Продавцы не платили налог с продажи недвижимости, если та находилась в их собственности более трех лет, но должны были платить налог 13% с суммы, за которую  продали недвижимость, находившуюся в их собственности менее трех лет. Однако имели право уменьшить налоговую базу (ту самую сумму, с которой рассчитывался налог) путем использования ежегодно предоставляемого налогового вычета в сумме 1000000 (один миллион) рублей, либо уменьшив эту базу на сумму своих расходов, которые пошли на приобретение указанной недвижимости и документально подтверждены.

   На практике сделки проводились таким образом, чтобы максимально уменьшить или вовсе исключить налоговое бремя: в договорах указывалась продажная стоимость в один миллион рублей, а остальные деньги передавались с распиской о произведенных неотделимых улучшениях или иным документом, где и указывалась недостающая часть суммы (для подстраховки, порой мнимой). Или же  цена недвижимости в договоре подгонялась под покупную стоимость, чтобы благополучно уменьшить налоговую базу на 100%, а остальное по схеме с распиской или иным способом.

   Ситуация №1:

   Квартира куплена в 2014 году за 3000000 (три миллиона) рублей, а в 2015 году продается за 3500000(три миллиона пятьсот тысяч) рублей. В данном случае было невыгодно применять стандартный вычет, поэтому в договоре указывалась цена 3000000 (три миллиона) рублей, что позволило не платить налог совсем, а остальные деньги были переданы по расписке.

   Описанная ситуация является самой простой и призвана разъяснить суть существовавших положений. За более подробными консультациями в сложных ситуациях Вы можете обратиться к юристу в Калуге.

 

Приступим к анализу правовых норм действующего законодательства.

   Первое, что необходимо отметить: все поправки касаются только недвижимости, которая приобретена после 01 января 2016 года. Если Вы продаете недвижимость, которая была Вами приобретена до 01 января 2016 года, то будут действовать вышеописанные принципы налогообложения.

   Ситуация №2:

   Вы приобрели квартиру в ноябре 2015 года. Освобождение от налога при продаже стоит ожидать в ноябре 2018 года (прежний трехгодичный срок), точно так же можно использовать налоговый вычет или подтвердить свои расходы на приобретение указанной недвижимости и тем самым уменьшить налоговую базу на сумму этих расходов.

   Итак, первое важное изменение: если Вы продаете недвижимость, приобретенную Вами после 01 января 2016 года, для освобождения от уплаты 13% налога с ее продажи она должна находиться у Вас в собственности не менее пяти лет.

Существуют исключения из данного правила, при которых указанный срок будет равняться по-прежнему трем годам:

   1) если Вы унаследовали недвижимость или она была Вам подарена членом семьи или близким родственником (например, родителями, детьми, дедушкой или бабушкой, внуками, родными или сводными братьями и сестрами);

   2) Вы приватизировали недвижимость;

   3) вы получили квартиру в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

   Во всех остальных случаях минимальный срок нахождения недвижимости в Вашей собственности, необходимый для освобождения от уплаты налога с ее продажи, составляет пять лет. Необходимо понимать, что Важен именно момент государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, а не момент заключения Вами договора. Если Вы заключили договор купли-продажи в декабре 2015 года, а зарегистрировано право собственности было после 01 января 2016 года, будет применяться правило о пяти годах.

   Стоит упомянуть, что любой субъект РФ вправе уменьшить указанный срок нахождения недвижимости в Вашей собственности даже до нуля, то есть убрать его совсем, но не имеет права увеличивать его.

   Ситуация №3:

   В феврале 2017 году Ваша бабушка дарит Вам квартиру. Освобождены от уплаты налога с ее продажи Вы будете уже в 2020 году. Если же в феврале 2017 года Вы приобретаете квартиру, например, по договору мены, то будете освобождены от уплаты налога с ее продажи лишь в феврале 2022 года.

   Второе важное изменение, — внедрение взаимосвязи доходов от продажи недвижимости с ее кадастровой стоимостью. Попытаюсь максимально доступно изложить суть п. 5 ст. 217.1 НК РФ: если Вы продаете недвижимость, приобретенную после 01 января 2016 года, то Вам необходимо обращать внимание на ее кадастровую стоимость, которая содержится в ГКН – государственном кадастре недвижимости. Причем обращать внимание именно на ту стоимость, которая указана по состоянию на 01 января того года, в котором Вы продаете недвижимость. Учтите, что кадастровая стоимость недвижимости совсем не то же самое, что ее реальная, рыночная стоимость. Одна может отличаться от другой как в меньшую, так и в большую сторону, как незначительно, так и довольно существенно.

Существует несколько вариантов развития событий:

   1) Если стоимость продажи недвижимости составляет более 70% от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи, то налог будет рассчитываться исходя из Вашей цены по стандартной схеме: либо с применением налогового вычета, либо за вычетом суммы Ваших расходов на приобретение указанной недвижимости.

   Ситуация №4:

   Вы купили квартиру в марте 2016 года за 3 700 000 рублей, а в марте 2017 года решили ее продать за 4 000 000 рублей. Вы получаете сведения о кадастровой стоимости указанной квартиры по состоянию на 01 января 2017 года. Выясняется, что она составляет 4 100 000 рублей.  4 100 000 х 70% = 2 870 000 рублей. Получается, что Ваша цена выше 70% кадастровой стоимости, соответственно, налог будет рассчитываться в двух вариантах: либо вы применяете вычет и платите 13% с 3 000 000 рублей, что составляет 390 000 рублей, либо Вы уменьшаете налоговую базу на сумму Ваших расходов, то есть платите налог с 300 000 рублей, что составляет уже 39 000 рублей. Напомню, что способы «налоговой оптимизации», указанные в начале статьи, применимы и к этим случаям. Юридическая помощь в Калуге включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью.

   2) Если стоимость продажи недвижимости составляет менее 70% от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи, то налог будет рассчитываться исходя из 70% кадастровой стоимости, а не той цены, которую Вы указали в договоре. И уже по отношению к 70% кадастровой стоимости будет применяться вычет или уменьшение на сумму расходов. Поэтому о цене, которую Вы указываете в договоре, необходимо тщательно задуматься, взвесив все «за» и «против», просчитав все потенциальные риски.

   Ситуация №5:

   Вы купили квартиру в марте 2016 года за 1 500 000 рублей (например, пошли навстречу продавцу, намеренно занизив цену в договоре). В 2018 году Вы решили продать квартиру за 2 800 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры  составляет 4 450 000 рублей. 4 450 000 х 70% = 3 115 000 рублей. Получается, что указанная Вами цена меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, соответственно, в данном случае налог будет рассчитываться в двух вариантах: Вы применяете вычет и платите 13% с 2 115 000 рублей (3 115 000 – 1 000 000 = 2 115 000), что составляет 274 950 рублей, либо Вы уменьшаете налоговую базу на сумму Ваших документально подтвержденных расходов, которые в этом случае составляют 1 500 000 рублей, и платите 13% с 1 615 000 рублей (3 115 000 – 1 500 000 = 1 615 000), что составляет 209 950 рублей.

   Ситуация №6:

   Вы унаследовали квартиру от родителей в 2016 году (минимальный срок владения для освобождения от налога уже будет 3 года) и решили ее продать в 2017 году за 3 000 000 рублей. Выясняется, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4 670 000 рублей. Вычисляем от этой стоимости 70% и получаем 3 269 000 рублей. Получается, что указанная Вами цена меньше 70% от кадастровой стоимости, следовательно, налог будет рассчитываться именно исходя из суммы 3 269 000 рублей. Вариант, по сути, один, — применить налоговый вычет и уплатить налог 13% с суммы 2 269 000 рублей, что составит 294 970 рублей. Если Вас это не устраивает, необходимо в этом конкретном случае выждать 3 года для освобождения от уплаты налога, т.к. квартира унаследована от близких родственников, либо провести налоговую оптимизацию, просчитав все потенциальные риски.

Важное дополнение: если кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января года продажи не указана, то правило о 70% кадастровой стоимости, соответственно, не применяется. Будет учитываться стоимость, указанная Вами в договоре. Кроме этого, субъекты РФ путем принятия закона субъекта могут понизить установленный п. 5 ст. 217.1 НК РФ коэффициент 0,7 (эти самые 70% от кадастровой стоимости) до какого угодно значения вплоть до нуля, тем самым вообще убрав данное ограничение.

Узнать кадастровую стоимость довольно просто:

   — перейти в раздел сайта «Информация», там располагается ссылка на сайт Росреестра, где содержится Фонд данных государственной кадастровой оценки, и по кадастровому номеру найти стоимость указанного объекта;

   — заказать ее в электронном виде все через тот же сайт Росреестра в разделе электронных услуг;

  — заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января интересующего Вас года либо через кадастровую палату, либо через любой МФЦ – многофункциональный центр. Это бесплатно.

   При возникновении вопросов по налогообложению Вы можете обратиться за юридической консультацией в Калуге по указанному телефону или с помощью формы обратной связи.